TMS 40: Her Bina Aynı Değildir — Gayrimenkulün Muhasebedeki Kimliğini Ne Belirler?

Kürşat Özçelik

2 gün önce

8 dakikada okunur

Bir şirketin 100 milyon TL'ye bina satın aldığını düşünelim. Şirket bu binayı kendi genel müdürlük binası olarak kullanabilir, başka bir şirkete kiraya verebilir veya ileride değer kazanacağını düşünerek elinde tutabilir.

Üç senaryo, tek bina. Peki bilançoda da tek bir yaklaşım mı var?

Tabii ki hayır. Çünkü mesele yalnızca ne satın aldığın değil, onu ne yapmak için satın aldığın.

İşte TMS 40 tam bu noktada devreye giriyor. Standart, kira geliri elde etmek veya gayrimenkulün değer artışından yararlanmak amacıyla elde tutulan gayrimenkullerin finansal tablolarda nasıl gösterileceğini belirliyor.

Ama asıl mesele binayı satın almak değil. Binayı aldıktan sonra değerinin arttığını fark ettiğinde ne yapacağın, bu artışı hangi tabloda göstereceğin ve işin tersine dönüp gayrimenkulün değeri düştüğünde ne olacağı.

Hazırsan, gayrimenkulün tapusundan bilançodaki yerine kadar uzanan bu yolculuğa başlayalım.

1. TMS 40 Nedir? Her Gayrimenkul Bir Yatırım mıdır?

Gayrimenkul yatırımı denince aklımıza genellikle bir daire alıp kiraya vermek veya boş bir arsayı yıllarca elde tutup değerlenmesini beklemek geliyor. TMS 40'ın dünyası da temelde bu iki mantık etrafında şekilleniyor: kira geliri elde etmek ve sermaye değer artışından yararlanmak.

Örneğin şirketin, faaliyetlerinde kullanmak için değil de düzenli kira geliri elde etmek amacıyla bir ofis binası satın aldığını düşünelim. Şirket bu binada kendi personelini çalıştırmıyor, üretim yapmıyor veya müşterilerine doğrudan hizmet sunmuyor. Binayı yatırım amacıyla elinde tutuyor.

Bu durumda karşımıza TMS 40 çıkıyor.

Yatırım amaçlı gayrimenkul yalnızca kiraya verilmiş binalardan ibaret değil. Henüz kiracısı bulunmayan ama kiraya verilmek üzere elde tutulan bir bina da bu kapsama girebilir. Aynı şekilde, uzun vadede değer kazanması beklenen bir arsa da yatırım amaçlı gayrimenkul olabilir.

Burada küçük ama önemli bir ayrım var: Bir gayrimenkulün değer kazanmasının beklenmesi tek başına yeterli değil. Gayrimenkulün elde tutulma amacı ve fiilî kullanım şekli, hangi standardın uygulanacağını belirliyor.

Peki kendi kullandığımız bina, kiraya verdiğimiz bina ve satmak için geliştirdiğimiz bina aynı kurallara mı tabi?

İşte şimdi işler biraz daha ilginçleşiyor.

2. TMS 16 mı, TMS 40 mı, TMS 2 mi?

Diyelim ki şirketin elinde üç gayrimenkul var:

Birincisini kendi çalışanları kullanıyor; burası şirketin genel müdürlük binası.
İkincisi başka bir şirkete kiraya verilmiş.
Üçüncüsü ise şirketin olağan faaliyetleri kapsamında satmak amacıyla geliştirdiği bir proje.

Üçü de gayrimenkul. Üçü de bilançoda varlık. Ama bilançoda yolları ayrılıyor.

Gayrimenkulün kullanım amacı	İlgili standart
İşletmenin kendi faaliyetlerinde kullanması	TMS 16 – Maddi Duran Varlıklar
Kira geliri veya sermaye değer artışı amacıyla elde tutulması	TMS 40 – Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller
Olağan faaliyetler kapsamında satılmak üzere elde tutulması veya geliştirilmesi	TMS 2 – Stoklar

İlk örnekteki genel müdürlük binası TMS 16 kapsamında değerlendirilir. Çünkü şirket binayı kendi faaliyetlerinde kullanıyor. İkinci binada ise amaç kira geliri elde etmek; dolayısıyla TMS 40 gündeme geliyor. Üçüncü gayrimenkul için de TMS 2 hükümleri dikkate alınıyor.

Ancak her zaman bu kadar net bir ayrım yapamıyoruz.

Peki ya otel binası?

Bir otel işletmesinin sahibi olduğu binayı düşünelim. Otel odaları müşterilere gecelik olarak kiralanıyor. İlk bakışta kira geliri elde edildiği için TMS 40 kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini düşünebilirsin.

Fakat otel işletmesi yalnızca odalarını müşterilerin kullanımına sunmuyor; temizlik, resepsiyon, yiyecek ve içecek gibi hizmetler de sağlıyor. Sunulan hizmetler önemliyse otel binası genellikle işletmenin kendi faaliyetlerinde kullandığı bir gayrimenkul olarak değerlendirilir ve TMS 16 kapsamında gösterilir.

Yani sırf bir gayrimenkulden gelir elde ediliyor diye otomatik olarak TMS 40'a atlamıyoruz. Gelirin nasıl elde edildiğine ve işletmenin sunduğu hizmetlerin niteliğine de bakıyoruz.

Bir binanın yarısı bizim, yarısı kiracınınsa?

Şirketin bir binanın iki katını kendi faaliyetlerinde kullandığını, diğer iki katını ise üçüncü kişilere kiraya verdiğini düşünelim.

Eğer bölümler birbirinden bağımsız olarak satılabiliyor veya finansal kiralama yoluyla kiralanabiliyorsa, bu bölümler ayrı ayrı değerlendirilebilir. Kendi kullanılan bölüm TMS 16, yatırım amacıyla elde tutulan bölüm ise TMS 40 kapsamında gösterilebilir.

Bölümler bağımsız olarak satılamıyor veya kiralanamıyorsa, kendi kullanımının gayrimenkulün bütünü açısından önemli olup olmadığına bakılır. İşletmenin kendi kullanımının önemsiz olması durumunda gayrimenkulün tamamı yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılabilir.

Görüldüğü gibi, burada belirleyici olan yalnızca binanın kendisi değil, şirketin o binayla ne yaptığı.

3. Binayı Aldık, Peki Bilançoya Hangi Bedelden Gireceğiz?

Şimdi sınıflandırma işini çözdük ve şirketimizin yatırım amaçlı gayrimenkulünü bulduk. Sırada satın alma işlemi var.

Şirketimiz kira geliri elde etmek amacıyla bir ofis binası satın alıyor. Satın alma bedeli 100 milyon TL. Ancak tapudaki bedeli bilançoya yazıp geçmek her zaman yeterli değil; satın alma sırasında yapılan bazı harcamaları da değerlendirmemiz gerekiyor.

Örneğin:

Satın alma işlemiyle doğrudan ilişkili hukuki danışmanlık ücretleri,
Tapu ve devir işlemlerine ilişkin belirli harç ve ücretler,
Satın alma işleminin gerçekleştirilmesiyle doğrudan bağlantılı diğer maliyetler.

Bu harcamalar, ilgili aktifleştirme koşullarını sağladıkları ölçüde gayrimenkulün ilk maliyetine dahil edilebilir. Buna karşılık genel yönetim giderleri veya satın alma işlemiyle doğrudan ilişkilendirilemeyen harcamalar, sırf aynı dönemde yapıldı diye otomatik olarak maliyete eklenmez.

Örneğimizde rakamları şöyle belirleyelim:

Kalem	Tutar
Binanın satın alma bedeli	100.000.000 TL
Doğrudan ilişkilendirilebilir işlem maliyetleri	2.000.000 TL
Toplam ilk maliyet	102.000.000 TL

Bu durumda ilk kayıt, sadeleştirilmiş haliyle şöyle olur:

Hesap	Borç	Alacak
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller	102.000.000 TL
Bankalar		102.000.000 TL

Böylece gayrimenkulümüz bilançoya 102 milyon TL maliyetle girdi.

Tüm vergisel yükümlülükler göz ardı edilmiştir.

Peki hikâye burada bitiyor mu? Keşke her şey bu kadar kolay olsa. Asıl ayrım şimdi başlıyor: Bu gayrimenkulü sonraki raporlama dönemlerinde hangi değer üzerinden göstereceğiz?

4. Gayrimenkul Değer Kazandıysa Ne Yapacağız?

TMS 40'ın en dikkat çekici taraflarından biri burada ortaya çıkıyor. İşletmeler, sonraki ölçüm için maliyet modelini veya gerçeğe uygun değer modelini uygular. Seçilen politika, standardın hükümleri çerçevesinde tutarlı şekilde uygulanmalıdır.

4.1. Maliyet modeli: Bildiğimiz usul

Maliyet modelini seçtiğimizi varsayalım. Bu durumda gayrimenkulü maliyetinden birikmiş amortisman ve varsa birikmiş değer düşüklüğü zararlarını düşerek bilançoda taşırız.

Tabii önce arsa ve bina maliyetlerini ayırmamız gerekir. Çünkü arsa genellikle sınırsız faydalı ömre sahip olduğundan amortismana tabi tutulmaz; bina ise faydalı ömrü boyunca amortismana tabi tutulur.

Diyelim ki 102 milyon TL'lik toplam maliyetin 22 milyon TL'si arsaya, 80 milyon TL'si binaya ait. Binanın faydalı ömrünü 40 yıl, kalıntı değerini ise sıfır kabul edelim.

Yıllık doğrusal amortisman: 80.000.000 TL / 40 yıl = 2.000.000 TL

Yıl sonunda, diğer koşulların değişmediğini varsayarsak, amortisman kaydımız şöyle olur:

Hesap	Borç	Alacak
Amortisman Gideri	2.000.000 TL
Birikmiş Amortismanlar		2.000.000 TL

Böylece gayrimenkulün net defter değeri, değer düşüklüğü veya başka bir değişiklik olmadığı varsayımıyla 100 milyon TL'ye iner.

Bu modelde gayrimenkulün piyasadaki değerinin yükselmesi, tek başına bilançodaki değeri yukarı çekmez. Maliyet modeli, amortisman ve değer düşüklüğü hükümleri çerçevesinde ilerler.

Duran varlıkların maliyet modeli ve amortisman mantığı hakkında daha detaylı bilgi için TMS 16 yazıma buradan ulaşabilirsiniz.

4.2. Gerçeğe uygun değer modeli: Piyasa yükselirse kâr da mı yükseliyor?

Şimdi diğer seçeneğe geçelim.

Şirketimiz gerçeğe uygun değer modelini uyguluyor olsun. Binayı satın aldıktan sonra piyasa koşulları değişiyor ve dönem sonunda gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri 115 milyon TL olarak ölçülüyor.

İlk maliyetimiz 102 milyon TL'ydi. Dönem sonundaki değerimiz ise 115 milyon TL.

Aradaki fark: 115.000.000 TL − 102.000.000 TL = 13.000.000 TL

Peki bu 13 milyon TL'yi nereye kaydedeceğiz?

TMS 40'ın gerçeğe uygun değer modelinde, yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değerindeki değişimler oluştukları dönemin kâr veya zararında muhasebeleştirilir.

Dolayısıyla bu örnekte 13 milyon TL'lik değer artışı, diğer gelir ve giderler ile vergi etkileri hariç olmak üzere, dönem kârını artırır. Kayıt sadeleştirilmiş olarak şöyledir:

Hesap	Borç	Alacak
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller	13.000.000 TL
Gerçeğe Uygun Değer Artış Kazancı		13.000.000 TL

Bu kazanç, gelir tablosunda yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değerindeki değişimden kaynaklanan kazanç olarak sunulur. Kullanılacak hesap adı ve gelir tablosundaki sınıflandırma, işletmenin hesap planı ve uyguladığı sunum esaslarıyla uyumlu olmalıdır.

Şimdi bir de tersini düşünelim. Gayrimenkulümüzün dönem sonu gerçeğe uygun değeri 95 milyon TL'ye düşmüş olsun. 102 milyon TL'lik defter değerimizle karşılaştırdığımızda 7 milyon TL'lik bir azalış ortaya çıkar.

Bu durumda, diğer değişiklikler olmadığı varsayımıyla:

Hesap	Borç	Alacak
Gerçeğe Uygun Değer Azalış Zararı	7.000.000 TL
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller		7.000.000 TL

Bu kez değer azalışı dönem kârını azaltır.

Burada dikkat etmemiz gereken nokta şu: Gerçeğe uygun değer modelinde yatırım amaçlı gayrimenkul ayrıca amortismana tabi tutulmaz. Gayrimenkul, raporlama tarihlerinde gerçeğe uygun değer üzerinden ölçülür ve değer değişimi kâr veya zarara yansıtılır.

Elbette gerçeğe uygun değer ölçümü de “Bence bu bina şu kadar eder” diyerek yapılamaz. Ölçümün ilgili standartlara ve güvenilir verilere dayanması gerekir. Bu noktada TFRS 13 devreye girer. Gerçeğe uygun değer ölçümünün mantığını ve değerleme yaklaşımını daha detaylı ele aldığım TFRS 13 yazıma buradan ulaşabilirsiniz.

4.3. Bir dakika, kâr arttı da para nerede?

Binamızın değeri 13 milyon TL arttı. Gelir tablosunda da bu artışı kazanç olarak gösterdik.

Peki şirketimizin banka hesabına 13 milyon TL girdi mi? Hayır.

Gayrimenkulü satmadık; yalnızca gerçeğe uygun değerindeki artışı finansal tablolara yansıttık. Dolayısıyla dönem kârı artmış olsa da bu değer artışı kendi başına nakit girişi yaratmaz.

İşte finansal analizde burada biraz durmak gerekiyor. Bir şirketin gelir tablosunda yüksek kâr görmesi, aynı tutarda nakit yarattığı anlamına gelmez. Kârın ne kadarının faaliyetlerden, ne kadarının değerleme gibi nakit dışı kalemlerden kaynaklandığı önemlidir.

Bu nedenle yatırım amaçlı gayrimenkulleri incelerken yalnızca değer artış kazancına değil, kira gelirlerine ve nakit akışlarına da bakmalıyız.

Çünkü bilanço değer kazanabilir; ama kira tahsilatı yapılmadıysa o değer artışı henüz kasaya girmiş değildir.

5. Şirket Binayı Kendi Kullanmak İsterse Ne Olacak?

Şirketimiz binayı yıllarca kiraya verdi. Ancak bir gün yönetim yeni bir karar aldı: “Artık kendi genel müdürlük binamız olsun, kiracıyla da yollarımızı ayıralım.”

Peki binanın sınıflandırması ne olacak?

Gayrimenkulün kullanım amacı değiştiğinde TMS 40 kapsamından çıkıp TMS 16 kapsamına geçiş gündeme gelebilir. Ancak burada yalnızca yönetimin niyetini açıklaması yeterli değildir. Transfer için kullanım değişikliğinin gerçekleştiğini gösteren kanıtlar bulunmalıdır.

Örneğin:

Kiraya verilen binanın işletmenin kendi faaliyetlerinde kullanılmaya başlanması,
İşletmenin kendi kullandığı binayı boşaltıp üçüncü kişilere kiraya vermeye başlaması,
Satılmak amacıyla geliştirilen bir gayrimenkulün yatırım amaçlı olarak elde tutulmak üzere geliştirilmeye başlanması.

Bu gibi durumlarda transferin hangi tarihte ve nasıl kaydedileceği, gayrimenkulün hangi kategoriden hangi kategoriye geçtiğine ve uygulanan ölçüm modeline bağlıdır.

Özellikle gerçeğe uygun değer modelinde transfer tarihi önemlidir. Örneğin TMS 40 kapsamındaki bir gayrimenkulün işletmenin kendi kullanımındaki gayrimenkule dönüşmesi durumunda, transfer tarihindeki gerçeğe uygun değer, TMS 16 kapsamında sonraki dönemlerde izlenecek tutarın belirlenmesinde varsayımsal maliyet olarak dikkate alınır.

Peki bunun tersi olursa? Şirket kendi kullandığı binayı boşaltıp üçüncü kişilere kiraya vermeye başlarsa ve gayrimenkul TMS 40 kapsamında gerçeğe uygun değer modeliyle izlenecekse, transfer tarihindeki değer artışının tamamı doğrudan kâr veya zarara yazılmaz. TMS 40, bu artışın TMS 16’daki yeniden değerleme hükümlerine göre ele alınmasını ister. Buna göre, önceki bir değer düşüklüğü zararının iptali niteliğindeki artış kâr veya zararda muhasebeleştirilirken, kalan artış diğer kapsamlı gelirde muhasebeleştirilir ve özkaynaklarda yeniden değerleme fazlası olarak biriktirilir.

Diğer transfer türlerinde ise ilgili standardın hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir. Her transferde aynı kaydı kullanmak doğru olmaz.

Yani gayrimenkulün kullanım amacı değiştiğinde yalnızca bilançodaki hesap adını değiştirmiyoruz; sonraki dönemlerde hangi değer üzerinden izleneceğini de yeniden ele alıyoruz.

6. Peki Gayrimenkulü Satarsak?

Her yatırım sonsuza kadar elde tutulmaz. Bir gün şirket binayı satmaya karar verebilir.

Yatırım amaçlı gayrimenkul elden çıkarıldığında, satıştan elde edilen net tutar ile gayrimenkulün defter değeri arasındaki fark üzerinden kazanç veya kayıp belirlenir ve ilgili hükümler çerçevesinde dönem kâr veya zararında gösterilir.

Örneğin gayrimenkulümüzün satış bedeli 120 milyon TL, elden çıkarma maliyetleri 2 milyon TL ve satış tarihindeki defter değeri 105 milyon TL olsun.

Net elden çıkarma tutarı: 120.000.000 TL − 2.000.000 TL = 118.000.000 TL

Elden çıkarma kazancı: 118.000.000 TL − 105.000.000 TL = 13.000.000 TL

Bu basitleştirilmiş örnekte şirket 13 milyon TL elden çıkarma kazancı elde eder.

Gerçek bir işlemde satışa ilişkin maliyetler, vergiler ve diğer etkiler ayrıca değerlendirilmelidir. Ancak temel mantık değişmez: Satıştan elde edilen net tutarı gayrimenkulün defter değeriyle karşılaştırır ve aradaki farkı gösteririz.

Sonuç: Bina Aynı, Muhasebe Farklı

Bir binayı kendi faaliyetlerinde kullanıyorsan TMS 16, kira geliri veya sermaye değer artışı amacıyla elde tutuyorsan TMS 40, olağan faaliyetlerin kapsamında satmak üzere geliştiriyorsan TMS 2 gündeme gelebilir.

TMS 40 tarafında ise asıl kritik karar, yatırım amaçlı gayrimenkulü sonraki dönemlerde hangi ölçüm modeliyle izleyeceğindir. Maliyet modelinde amortisman ve değer düşüklüğü hükümleri öne çıkarken, gerçeğe uygun değer modelinde değer değişimleri doğrudan dönem kâr veya zararını etkiler.

"Bir binanın değeri emlak piyasasında belirlenir; ama bilançoda nasıl bir hikâye anlatacağına, kullanım amacı ve TMS 40 karar verir."

Yararlanılan Kaynaklar & Referanslar

Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu (KGK) – Türkiye Muhasebe Standardı 40 (TMS 40) Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller, resmi standart metni. kgk.gov.tr/TMS_40_Mevzuat
IASB (International Accounting Standards Board) – IAS 40 Investment Property: Official Issued Standard, resmi standart ve ilgili açıklamalar. ifrs.org/IAS_40_Issued_Standard

Yasal Uyarı: Bu blog yazısında yer alan bilgiler yalnızca genel bilgilendirme ve eğitim amacıyla hazırlanmıştır. Herhangi bir kişi veya kuruma yönelik finansal raporlama danışmanlığı, bağımsız denetim veya profesyonel bir taahhüt niteliği taşımamaktadır.